ข้อพึงระวังในการเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

หากท่านผู้อ่านได้มีโอกาสอ่านบทความคราวที่แล้วในเรื่องเกี่ยวกับข้อพิจารณาในการเลือกซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนา ก็คงช่วยให้ท่านผู้อ่านสามารถเข้าใจในกระบวนการ ขั้นตอน และความสำคัญของการดำเนินการตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย (Legal Due Diligence) เพื่อการเข้าซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์กันไปบ้างแล้ว คราวนี้เมื่อทำการตรวจสอบเรียบร้อยแล้วสิ่งต่อมาที่จะต้องพิจารณาและระมัดระวังก็คือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ดังนั้น ในครั้งนี้ จะสรุปรายละเอียดสำคัญในการเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในมุมมองของผู้ซื้อ เพื่อที่ท่านผู้อ่านจะได้ พิจารณาและพึงระวัง ดังนี้

1. เอกสารสิทธิ ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ดีว่าเลขที่ของโฉนดที่ดินและรายละเอียดต่างๆเกี่ยวกับที่ดินแปลงที่ประสงค์จะซื้อ เช่น เนื้อที่ที่ดิน เลขที่ดิน ที่ระบุไว้ในสัญญานั้นถูกต้องตรงกับเอกสารสิทธิฉบับจริงจากผู้ขายหรือไม่ และเป็นแปลงเดียวกับที่ผู้ซื้อประสงค์จะซื้อหรือไม่ นอกจากนี้ เพื่อความปลอดภัย ขอแนะนำว่าควรแนบสำเนาโฉนดที่รับรองถูกต้องโดยผู้ขายไว้ท้ายสัญญาจะซื้อจะขายด้วยเพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีความผิดพลาดใดๆเกิดขึ้น

2. คุณสมบัติของผู้ขาย ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าบุคคลที่เข้าทำสัญญากับท่านนั้น เป็นบุคคลเดียวกับผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ประสงค์จะซื้อหรือไม่ ซึ่งย่อมตรวจสอบได้ตามชื่อที่ระบุอยู่ในเอกสารสิทธิ์ของที่ดินดังกล่าวเปรียบเทียบกับบัตรประจำตัวประชาชน สำหรับในกรณีที่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นนิติบุคคล ผู้ซื้อก็จะต้องตรวจสอบรายละเอียดต่างๆของนิติบุคคลดังกล่าวให้ละเอียด เช่น กรรมการผู้มีอำนาจลงนาม เป็นต้น โดยอาจตรวจสอบจากหนังสือรับรองบริษัทของผู้ขาย (ออกโดยกระทรวงพาณิชย์ ซึ่งควรเป็นฉบับล่าสุด) มิฉะนั้น แม้ท่านจะเข้าทำสัญญาไปแล้วก็ตาม ท่านอาจจะไม่ได้ที่ดินนั้น แถมยังเสียเวลาฟ้องร้องติดตามเรียกเงินคืนจากบุคคลที่มาแอบอ้างกับท่านอีกด้วย

3. การชำระราคาที่ดิน ผู้ซื้อควรตรวจสอบเงื่อนไขการวางเงินมัดจำ และการชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือให้ดี มิฉะนั้น ท่านอาจจะถูกริบเงินมัดจำเอาได้ง่ายๆ และโดยทั่วไปผู้ซื้อจะชำระราคาซื้อขายส่วนที่เหลือให้แก่ผู้ขายในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ตามหลัก "ยื่นหมูยื่นแมว" ซึ่งผู้ซื้อไม่ควรชำระราคาที่ดินทั้งหมดไปก่อนและรอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง เพราะวันนั้นอาจจะมาไม่ถึงสักที อย่างไรก็ตาม ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับการเจรจาตามสถานการณ์ที่แตกต่างกันไป

4. วันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อควรตกลงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินไว้ให้เป็นที่แน่นอน โดยอาจระบุวันที่ไว้โดยชัดเจน เช่น 15 มกราคม 2550 หรืออาจกำหนดเป็นระยะเวลาก็ได้เช่น ภายใน 30 วันนับจากวันที่เข้าทำสัญญา แล้วแต่ความสะดวกของผู้ซื้อและผู้ขาย

5. ภาระติดพัน ข้อพึงพิจารณาประการสำคัญประการหนึ่ง ที่ผู้ซื้อมักจะละเลยและมองข้ามไปคือ การกำหนดเงื่อนไขและคำรับรองของผู้ขายเกี่ยวกับภาระติดพันที่มีอยู่เหนือที่ดินนั้นไว้ในสัญญา เช่น จำนอง ภาระจำยอม เป็นต้น ในกรณีที่ที่ดินมีภาระติดพันรูปแบบใดๆ อยู่ ท่านควรจะตกลงกับผู้ขายให้ชัดเจนว่าผู้ขายมีหน้าที่ดำเนินการอย่างไรบ้างและใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น (ถ้ามี)

6. ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่าย ผู้ซื้อควรเจรจาประเด็นนี้ให้ชัดเจนซึ่งหากสัญญาไม่ได้ระบุเงื่อนไขเรื่องนี้ไว้แล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายแต่ละฝ่ายย่อมต้องรับผิดชอบค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายที่ใช้ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ฝ่ายละเท่าๆ กัน ดังนั้น ในกรณีที่ท่านไม่อยากที่จะเสียเงินเพิ่มเติมกับค่าธรรมเนียมเหล่านี้ ก็ควรตกลงกับผู้ขายและระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจนด้วย

7. การเลิกสัญญาและค่าปรับ ถ้าท่านไม่มีปัญหากับผู้ขายก็ถือว่าท่านโชคดีไป แต่ทางที่ดีท่านควรป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นเอาไว้ล่วงหน้า ไม่ควรใช้วิธี "วัวหายล้อมคอก" เพราะท่านอาจเสียหายหนักก็ได้ ซึ่งมาตรการง่ายๆ ที่ได้ผลดี ก็คือ การกำหนดเงื่อนไขการเลิกสัญญารวมถึงค่าปรับไว้ล่วงหน้าในกรณีที่ผู้ขายผิดนัด หรือประพฤติผิดสัญญากับท่าน เช่น ไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ท่าน หรือเปลี่ยนใจไม่ยอมขายในภายหลัง

ผมเชื่อว่าข้อมูลข้างต้นคงช่วยเป็นแนวทางให้ท่านสามารถใช้เป็นประโยชน์เพื่อป้องกันปัญหาอาจเกิดขึ้นในการเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้บ้างนะครับ ทั้งนี้ทั้งนั้น ข้อมูลที่ยกมานี้เป็นเพียงข้อพิจารณาเบื้องต้นเท่านั้น ผมแนะนำว่าในกรณีที่เป็นการซื้อขายที่ดินที่มีมูลค่าสูงหรือหากต้องการความมั่นใจก็ควรปรึกษาหรือมอบหมายให้ที่ปรึกษากฎหมายที่เป็นมืออาชีพเป็นผู้ช่วยดูแลและจัดการให้จะดีกว่า ดีกว่าเสียน้อยเสียยากเสียมากเสียง่ายนะครับ

นายอิทธินันท์ สุวรรณจูฑะ

ที่ปรึกษากฎหมาย/กรรมการ

บริษัท กิลเบิร์ต รี้ด แอนด์ คอมปานี จำกัด

เบอร์โทร 02-624-6777

อีเมล์ ittinant@gilbertereed.com
โดย ผู้จัดการรายวัน 2 ตุลาคม 2549

ข้อพิจารณาในการเลือกซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนา

สำหรับท่านผู้อ่านซึ่งกำลังมองหาที่ดินหรือมีกำลังจะซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นโครงการต่างๆนั้น นอกเหนือจากปัจจัยประกอบต่างๆในเรื่องทำเลที่ตั้ง รูปร่างและขนาดของที่ดิน ราคาที่เสนอขาย และเรื่องอื่นๆ ซึ่งเป็นประเด็นทางด้านการค้า (Commercial issues) แล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่ง ที่ผู้ซึ่งประสงค์จะซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาจะต้องนำมาประกอบการพิจารณา ในการตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงหนึ่งแปลงใดนั้น ก็คือประเด็นต่างๆทางกฎหมาย (Legal issues) ทั้งนี้ เพื่อมิให้เกิดปัญหาในการดำเนินการพัฒนาโครงการในภายหลัง ดังนั้น วันนี้ตนขอเสนอแนวคิดและสิ่งที่ต้องตรวจสอบทั่วไปในทางกฎหมาย เพื่อประกอบการพิจารณาเลือกซื้อที่ดิน เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและเหมาะสมตามวัตถุประสงค์ในการพัฒนาที่ดินของท่าน เพื่อมิให้ท่านต้องเสียเงินไปโดยไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวได้อย่างเต็มที่ ดังนี้
ประวัติและความเป็นมาของที่ดิน เป็นการตรวจสอบในเรื่องการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินของบุคคลผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่จะขาย เช่น ได้มาโดยการซื้อขาย รับมรดก เป็นต้น
เอกสารสิทธิ เป็นการตรวจสอบว่าที่ดินแปลงที่จะซื้อนั้นมีเอกสารสิทธิประเภทใด เช่น เป็น ส.ค.1 น.ส.3 น.ส.3 ก หรือ โฉนดที่ดิน ทั้งนี้ เพื่อที่ผู้ซื้อจะได้ทราบว่าสิทธิที่ตนจะพึงมีตามเอกสารสิทธิดังกล่าวนั้นเป็นอย่างไร อีกทั้งจะต้องตรวจสอบถึงความถูกต้องในการออกเอกสารสิทธิดังกล่าวด้วย เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในการถูกเพิกถอนเอกสารสิทธิในภายหลัง
ภาระติดพันต่างๆ เป็นการตรวจสอบเพื่อที่ผู้ซื้อจะได้ทราบว่ามีหน้าที่หรือภาระใดๆจะติดมากับที่ดินแปลงที่ประสงค์จะซื้อหรือไม่ เช่น มีภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรือ สิทธิเหนือพื้นดินใดๆ เป็นต้น
การใช้ประโยชน์ในที่ดินตามกฎหมาย เป็นการตรวจสอบว่าที่ดินแปลงดังกล่าวนั้นสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อกิจการใดได้บ้าง โดยทำการพิจารณาจากผังเมืองในท้องที่นั้นๆ ว่าที่ดินนั้นตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่สีอะไร สามารถก่อสร้างอาคารและกิจการอะไรได้บ้าง มี FAR และ OSR เท่าใด ทั้งนี้ เพื่อนำข้อมูลดังกล่าวมาประกอบการพิจารณา โดยจะต้องทำการพิจารณาประกอบกับกฎหมายอื่นๆที่เกี่ยวข้อง
ข้อจำกัดทางด้านการก่อสร้าง เป็นการตรวจสอบว่าสามารถก่อสร้างอาคารได้สูงเพียงใด และมีขนาดแค่ไหนในบริเวณนั้นๆ ซึ่งในบางท้องที่ก็จะมีกฎหมายของท้องถิ่นนั้นๆ ใช้บังคับ จึงต้องพิจารณาให้ครบถ้วนเพื่อนำข้อมูลมาใช้ประกอบการตัดสินใจ ทั้งนี้ กฎหมายที่จะต้องพิจารณา เช่น กฎหมายสิ่งแวดล้อม พระราชบัญญัติควบคุมอาคารและกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง ข้อบัญญัติต่างๆที่เกี่ยวกับการก่อสร้างของแต่ละท้องถิ่น(เช่น ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2544) เป็นต้น
โครงการต่างๆ ของราชการ เป็นการตรวจสอบว่าบริเวณที่ดินที่ประสงค์จะซื้อนั้น จะมีโครงการของราชการใดๆ ที่จะส่งผลกระทบต่อที่ดินหรือไม่ เช่น การเวนคืนที่ดิน เป็นต้น
คดีความต่างๆ เป็นการตรวจสอบว่า ผู้จะขายนั้นมีคดีความอะไรอยู่บ้างที่อาจส่งผลกระทบต่อการซื้อขายที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าว ที่กล่าวมาข้างต้นนี้เป็นเพียงแนวทางทั่วไปในทางกฎหมาย ที่ผู้ที่ประสงค์จะซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาควรจะตรวจสอบในเรื่องดังกล่าวและนำข้อมูลที่ได้รับมาประกอบการพิจารณา อย่างไรก็ตาม ตนเห็นว่าในบางเรื่องนั้นอาจเป็นการยากในการตรวจสอบ ซึ่งผู้ที่ประสงค์จะพัฒนาที่ดินก็อาจปรึกษากับทนายความหรือที่ปรึกษากฎหมายที่มีความชำนาญในเรื่องดังกล่าวของท่านเพิ่มเติมได้เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
นายอิทธินันท์ สุวรรณจูฑะ
ที่ปรึกษากฎหมาย/กรรมการ
บริษัท กิลเบิร์ต รี้ด แอนด์ คอมปานี จำกัด
เบอร์โทร 02-624-6777
อีเมล์ ittinant@gilbertereed.com

โดย ผู้จัดการรายวัน วันที่ 4 กันยายน 2549