โรงไฟฟ้าจ่อขาย"คาร์บอนเครดิต" มิตรผลประเดิมCDMกลไกสะอาด

เริ่มแล้วการซื้อขาย "คาร์บอนเครดิต" ในประเทศไทย หลังคณะกรรมการบริหารกลไกการพัฒนาที่สะอาด (CDM EB) ที่เยอรมนี "อนุมัติ" 3 โครงการโรงไฟฟ้า ไบโอพาวเวอร์/พิจิตร-ไบโอเอ็นเนอร์ยี่/ภูเขียว-ไบโอเอ็นเนอร์ยี่/ด่านช้าง เข้าจดทะเบียนรับรองมีการลดก๊าซเรือนกระจกได้จริง ขณะที่การเมืองภายในประเทศวุ่นวาย ทำให้ไทยพลาดโอกาสจัดประชุมใหญ่อนุสัญญาว่าด้วยการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ส้มหล่นไปตกอยู่ที่อินโดนีเซียแทน

แหล่งข่าวจากสำนักงานคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ เปิดเผยกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ถึงความคืบหน้าเกี่ยวกับการดำเนินการกลไกการพัฒนาที่สะอาด (Clean Development Mechanism หรือ CDM) เพื่อซื้อขาย "คาร์บอนเครดิต" ภายใต้พิธีสารเกียวโตว่า หลังจากที่คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบออกหนังสือรับรองแก่ผู้พัฒนาโครงการของไทย 7 โครงการ เมื่อต้นเดือนมีนาคมที่ผ่านมา

ขณะนี้ทางคณะกรรมการบริหารกลไกการพัฒนาที่สะอาด (Executive Board of Clean Development Mechanism หรือ CDM EB) ที่ประจำอยู่เยอรมนี ได้พิจารณาและอนุมัติให้มีการจดทะเบียนเป็นโครงการที่สามารถซื้อขายคาร์บอนเครดิตในประเทศไทยได้แล้ว 3 โครงการ ได้แก่ 1) โครงการผลิตไฟฟ้าจากแกลบของบริษัท

เอที ไบโอพาวเวอร์ จ.พิจิตร 2) โครงการผลิตไฟฟ้าจากกากอ้อยและใบอ้อยของ บริษัท ด่านช้าง ไบโอ-เอ็นเนอร์ยี่ จำกัด จ.สุพรรณบุรี และ 3) โครงการผลิตไฟฟ้าจากกากอ้อยและใบอ้อยของบริษัทภูเขียว ไบโอ-เอ็นเนอร์ยี่ จำกัด จ.ชัยภูมิ

"การที่ทั้ง 3 โครงการได้จดทะเบียนกับ CDM EB ไว้แล้วถือว่า โครงการได้เดินมาครึ่งทางแล้ว โดยกระบวนการต่อจากนี้ไปก็คือจะต้องมีหน่วยงานที่ 3 มาตรวจสอบทั้ง 3 โครงการอีกครั้งว่า เป็นโครงการที่ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกได้จริงหรือไม่ และลดได้เท่าใด หลังจากผลตรวจสอบผ่านแล้วก็จะส่งเรื่องให้ CDM EB พิจารณารับรองอีกครั้งหนึ่ง จากนั้นเอกชนที่ทำโครงการก็สามารถดำเนินการซื้อขายคาร์บอนกับประเทศพัฒนาแล้วที่ได้มีการเจรจาตกลงกันไว้ตั้งแต่ต้นได้" แหล่งข่าวกล่าว

ส่วนอีก 4 โครงการที่เหลือ ได้แก่ โครงการผลิตไฟฟ้าจากกากอ้อยของบริษัทน้ำตาลขอนแก่น จ.ขอนแก่น, โครงการผลิตไฟฟ้าจากเศษไม้ยางพาราของบริษัทรับเบอร์ วูด, โครงการผลิตไฟฟ้าของบริษัทกัลฟ์ยะลากรีน จำกัด จ.ยะลา, โครงการผลิตไฟฟ้าจากก๊าซชีวภาพที่ได้จากน้ำเสียโรงงานผลิตแป้งมันสำปะหลังของบริษัทโคราชเวสท์ทูเอ็นเนอร์ยี่ จ.นครราชสีมา และโครงการผลิตไฟฟ้าจากก๊าซชีวภาพที่ได้จากน้ำเสียฟาร์มสุกรของโครงการฟาร์มหมูราชบุรี กำลังส่งเรื่องไปยัง CDM EB ให้พิจารณาอนุมัติอยู่

อย่างไรก็ตามสถานการณ์ของการซื้อขาย "คาร์บอนเครดิต" ปัจจุบันมีประเด็นที่น่าเป็นห่วงก็คือ ราคาการซื้อขายเครดิตคาร์บอน จากปี 2549 ที่มีการซื้อขายกันอยู่ประมาณ 10 ยูโร/ตันคาร์บอน ขณะนี้ลดลงเหลือเพียง 1.2-1.5 ยูโร/ตันคาร์บอน ถ้าหากผู้ประกอบการไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายคาร์บอนเครดิตไว้ล่วงหน้าแล้วมาซื้อขายกันในช่วงนี้ "อาจจะลำบากหน่อย"

อัตราผลตอบแทนที่ได้รับจะไม่คุ้มกับการลงทุน ส่วนสาเหตุที่ราคาคาร์บอนเครดิตต่ำลงเป็นเพราะส่วนหนึ่งประเทศพัฒนาแล้วดำเนินการปรับปรุงการปล่อยก๊าซเรือนกระจกของตนเองด้วยการดำเนินการลดการปล่อยก๊าซภายในประเทศตามพันธกรณีที่กำหนดไว้ และอีกส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากประเทศกำลังพัฒนาต่างก็ตื่นตัวและพัฒนาโครงการ CDM เพื่อซื้อขายคาร์บอนเครดิตกันมากขึ้น จากการสำรวจตัวเลขในปัจจุบันมีถึง 300 โครงการที่ซื้อขายคาร์บอนเครดิตได้แล้ว "เมื่อปริมาณคาร์บอนเครดิตที่เสนอขายมีมากขึ้น ราคาก็ย่อมตกลงเป็นธรรมดา"

ด้านนายเรืองฤทธิ์ จันทเสน วิศวกรประจำสำนักกรรมการผู้จัดการ บริษัทภูเขียว ไบโอ-เอ็นเนอร์ยี่ จำกัด กล่าวว่า ในส่วนของบริษัท ภูเขียว ไบโอ เอ็นเนอร์ยี่ กับบริษัทด่านช้าง ไบโอ เอ็นเนอร์ยี่ ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของกลุ่มน้ำตาลมิตรผล ได้รับการอนุมัติความพร้อมในการซื้อขายคาร์บอนเครดิต กับ จ่ายค่าจดทะเบียนให้ CDM EB แล้วคาดว่าหลังจากนี้อีก 8 สัปดาห์ กระบวนการต่างๆ น่าจะเสร็จสิ้น บริษัทสามารถดำเนินการซื้อขายคาร์บอนเครดิตได้ โดยขณะนี้ก็ได้มีการติดต่อกับประเทศพัฒนาต่างๆ ไว้หลายประเทศแล้ว

สำหรับเรื่องของราคาคาร์บอนเครดิตที่ลดลงนั้น นายเรืองฤทธิ์กล่าวว่า บริษัทไม่มีความกังวลที่ราคาคาร์บอนเครดิตลดลงเป็นเพราะกำลังอยู่ในช่วงของการเริ่มต้นทดลองโครงการ ประกอบกับประเทศพัฒนาต่างๆ ยังไม่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของพิธีสารเกียวโตที่บังคับให้แต่ละประเทศลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกลงตั้งแต่ปี 2551 เป็นต้นไป แต่ถ้าถึงตอนนั้นแล้ว ประเทศพัฒนาแล้วไม่ยอมลดปล่อยก๊าซเรือนกระจกก็จะต้องเสียค่าปรับ "ความต้องการคาร์บอนเครดิตก็จะมีเพิ่มขึ้น ราคาอาจจะไต่ระดับไปถึง 20 ยูโร/ตันคาร์บอน แล้วเราค่อยขาย" นายเรืองฤทธิ์กล่าว

ทั้งนี้พิธีสารเกียวโต หรือ Kyoto Protrocol อยู่ภายใต้ อนุสัญญาสหประชาชาติว่าด้วยการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (United Nations Framework Convention on Climate Change หรือ UNFCCC) มีผลบังคับใช้แล้วตั้งแต่ปี 2548 โดยประเทศพัฒนาแล้วที่เป็นสมาชิกในกลุ่มบัญชี 1 (Annex 1) มีพันธกรณีในการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกตั้งแต่ปี 2551-2555 ให้ได้ร้อยละ 5.2 จากปริมาณการปล่อยปี 2533

โดยในระยะเวลาดังกล่าวประเทศกำลังพัฒนาที่เป็นสมาชิกที่อยู่นอกกลุ่มบัญชี 1 (Non-Annex 1) สามารถดำเนินการโดยสมัครใจเพื่อลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกลงก็ได้ โดยผ่านกลไกการพัฒนาที่สะอาด (Clean Development Mechanism หรือ CDM) ที่เปิดโอกาสให้ ประเทศพัฒนาแล้วเข้ามาดำเนินการลดหรือเลิกการปล่อยก๊าซเรือนกระจกในประเทศกำลังพัฒนา และนำปริมาณก๊าซที่ลดได้ไปใช้เป็น "เครดิต" ไม่ต้องไปดำเนินการลดก๊าซเรือนกระจกภายในประเทศของตนเองลง

อย่างไรก็ตามเป็นที่น่าเสียใจว่าประเทศไทยจะไม่ได้เป็นเจ้าภาพในการจัดประชุมสมัชชาประเทศภาคีอนุสัญญา (Conference of The Parties หรือ COP) ภายใต้อนุสัญญาสหประชาชาติว่าด้วยการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (United Nations Framework Convention on Climate Change : UNFCCC) ในช่วงปลายปี 2550 แล้ว

เนื่องจากประเทศไทยเกิดการเปลี่ยนแปลงรัฐบาลที่มาจากการรัฐประหาร ส่งผลให้ประเทศสมาชิกตัดสินใจที่จะไปประชุม COP สมัยที่ 13 รอบที่ 3 ที่เกาะบาหลี ประเทศอินโดนีเซีย แทน โดยประเด็นหลักๆ ที่จะมีการหารือคือการกำหนดพันธกรณีกลไกทางการเงิน การถ่ายโอนเทคโนโลยี และการให้การศึกษา

แต่ถึงแม้ประเทศไทยจะไม่ได้เป็นเจ้าภาพในการจัดประชุมใหญ่แต่ไทยก็ได้รับเลือกให้เป็นเจ้าภาพในการจัดประชุมคณะกรรมการระหว่างรัฐบาลว่าด้วยภาวการณ์เปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (IPCC) ระหว่างวันที่ 30 เมษายน-4 พฤษภาคม 2550 ซึ่งการประชุมของนักวิทยาศาสตร์ที่จะมารายงานการประเมินสถานการณ์ของโลก การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศตั้งแต่ขั้วโลกเหนือถึงขั้วโลกใต้ การกำหนดแบบจำลองทางคณิตศาสตร์ การปรับตัวกับผลกระทบที่เกิดขึ้นจากสภาพภูมิอากาศ และลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก คาดว่าจะมีผู้เข้าร่วมประชุมไม่น้อยกว่า 400 คน

ด้านนายจิรพล สินธุนาวา อุปนายกสมาคมพัฒนาคุณภาพสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันโลกได้มีการพัฒนาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาด้านอุตสาหกรรม การขนส่ง การบริโภค ส่งผลให้มีการปล่อยก๊าซเรือนกระจก อาทิ ก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์, มีเทน, ไนตรัสออกไซด์ ออกมาเป็นจำนวนมาก ซึ่งก๊าซดังกล่าวมีคุณสมบัติในการดูดซับคลื่นรังสีความร้อน (อินฟราเรด) จากดาวอาทิตย์ เมื่อก๊าซเรือนกระจกมีจำนวนมากขึ้น ก็เท่ากับทำให้อุณหภูมิโลกสูงขึ้นตามไปด้วย นำไปสู่ "ภาวะโลกร้อน" ที่จะส่งผลกระทบต่อธรรมชาติ ความเป็นอยู่ของสิ่งมีชีวิตต้องเปลี่ยนแปลงไป

ตัวอย่างของผลกระทบจากภาวะโลกร้อนที่เกิดในภูมิภาคต่างๆทั่วโลก อาทิ อุณหภูมิความร้อนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ความรุนแรงถึงขนาดภายใน 1 วัน คนอินเดียเสียชีวิตไป 2,000 คน, น้ำทะเลเพิ่มสูงขึ้นท่วมชายฝั่งทะเล, น้ำแข็งขั้วโลกละลาย, เกิดการแพร่ระบาดของโรคหลายชนิด ไม่ว่าจะเป็นมาลาเรีย หรือ ไข้หวัดนก ฤดูกาลเปลี่ยนแปลงไปส่งผลต่อระบบนิเวศ เกิดการฟอกขาวของปะการัง ฝน/หิมะตกหนัก และเกิดน้ำท่วมรุนแรง เป็นต้น

สำหรับประเทศไทยสถานการณ์ความเดือดร้อนของประชาชนใน 2 ปีที่ผ่านมานี้ได้แสดงให้เห็นถึงผลกระทบของภาวะโลกร้อนได้อย่างชัดเจนแล้ว กล่าวคือ ปี 2548 เกิดปรากฏการณ์ "เอล นีโญ" เป็นภาวะแห้งแล้งผิดธรรมชาติเกิดขึ้นกว่า 65 จังหวัด พื้นที่เกษตรกรรมได้รับความเสียหายกว่า 10 ล้านไร่ ในขณะที่ปี 2549 กลับเกิดปรากฏการณ์ "ลา นีญา" ปริมาณฝนตกหนักอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน เกิดน้ำท่วมหนัก ดินถล่มรุนแรงทั่วประเทศ ความเสียหายกว่า 1 พันล้านบาท

"นับจากนี้ผมคิดว่าประชาชนทุกคนจะต้องตระหนักถึงปัญหาของภาวะโลกร้อนที่จะรุนแรงขึ้น หากไม่ดูแลแก้ไข ลดเลิกการปล่อยก๊าซเรือนกระจก โดยเฉพาะภาคอุตสาหกรรมที่เป็นตัวการหลักตัวหนึ่งในการปล่อยก๊าซเรือนกระจก จะต้องคิดหาการผลิตแนวใหม่ ปรับปรุงการผลิต ใช้เทคโนโลยีสะอาด ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกให้เหลือน้อยที่สุด แม้ว่าต้นทุนในส่วนนี้จะสูงขึ้น แต่เมื่อเทียบกับการยับยั้งไม่ให้ความเสียหายมันเกิดขึ้นในอนาคต ผมก็คิดว่ามันเป็นสิ่งที่คุ้มค่าในการกระทำ" นายจิรพลกล่าว

ปรับกลยุทธ์ฝ่าศก.-หุ้นซบ "บัวหลวง"บุกธุรกิจอนุพันธ์โอทีซี

บล.บัวหลวงแก้เกมตลาดซบมาร์เก็ตแชร์หด ตั้งเป้าขยายธุรกิจทั้ง SBL และ OTC แถมรุกตลาดลูกค้าแบงก์เข้าทดลองติดจอหุ้นให้ดู ถ้าดีเตรียมเปิดสาขาในแบงก์แน่

นายญาณศักดิ์ มโนมัยพิบูลย์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) บัวหลวง เปิดเผยว่า ปีนี้บริษัทสนใจที่จะขยายธุรกิจหลักทรัพย์ให้ครบวงจรมากขึ้น ทั้งธุรกรรมให้ยืมหลักทรัพย์ (SBL) การซื้อขายตราสารอนุพันธ์นอกตลาด (OTC) ซึ่งได้ยื่นขอใบอนุญาตกับคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ไปแล้ว และคาดว่าจะสามารถดำเนินการได้ภายในปีนี้

"สำหรับ SBL ได้ยื่นขอใบอนุญาตไปเมื่อไตรมาสที่ 1 ที่ผ่านมา ส่วนเทรดอนุพันธ์นอกตลาดรอผลจาก ก.ล.ต. ซึ่งมั่นใจว่าจะได้รับการอนุมัติจากการเตรียมระบบและทีมไว้พร้อมแล้วรวมทั้งเงินลงทุนค่อนข้างสูง ทำให้เป็นบริการแรกที่บริษัทจะเริ่มทำก่อน" นายญาณศักดิ์กล่าว

นอกจากนี้ ยังมีการพูดคุยกับทางธนาคารแม่เรื่องการติดตั้งสาขาที่ธนาคาร หรือ cyber branch ซึ่งคงต้องดูข้อมูลอีกระยะว่าสาขาไหนของธนาคารจะมีผู้เข้ามาใช้บริการมาก หรืออย่างสาขาย่อยของธนาคารก็อาจจะไม่ควรเข้าไปลงทุน อย่างไรก็ตาม ในขั้นต้นได้เตรียมเซ็นสัญญากับธนาคารไว้แล้วให้แต่ละสาขาติดตั้งจอคอมพิวเตอร์แสดงการซื้อขายหุ้นไว้เพื่อทดลองตลาดไปก่อน

นายญาณศักดิ์ยังกล่าวถึงการนำพอร์ตการลงทุนของบริษัทไปลงทุนให้เกิดประโยชน์กับบริษัทเอง (pop trade) ทางบริษัทสามารถที่จะทำได้เลย เนื่องจากมีฐานทุนเพียงพอไว้ใช้รองรับอยู่แล้ว ประมาณ 1,200 ล้านบาท และยังสามารถให้ทางธนาคารกรุงเทพเข้ามาสนับสนุนได้ด้วย แต่ยังเห็นว่าไม่ควรจะรีบร้อนทำ เพราะนโยบายของบริษัทไม่ต้องการให้เกิดผลประโยชน์ทับซ้อนจนกระทบต่อความน่าเชื่อถือของโบรกเกอร์

"แม้ว่ามาร์เก็ตแชร์ของบริษัทจะลดลงเหลือ 3% จากเดิม 3.5% เมื่อปลายปี เนื่องจากลูกค้ารายย่อยออกจากตลาดเหลือ 40% จากเดิม 55% ซึ่งแม้จะเพิ่มนักลงทุนสถาบันแต่รายย่อยก็ยังมีสัดส่วนที่สูงถึง 70% จึงได้รับผลกระทบไปด้วย แต่อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีการปิดสาขาใดทั้งสิ้นเพียงแต่เตรียมที่จะเข้ามาดูว่าจะปรับปรุงหรือเปลี่ยนแปลงในบางสาขาได้หรือไม่ เช่น เปลี่ยนสถานที่ตั้ง ทำการตลาดให้มากขึ้น" นายญาณศักดิ์กล่าว

นายมนู ตังทัตสวัสดิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานผลิตภัณฑ์พิเศษ บล.บัวหลวง กล่าวเสริมว่า ส่วนอนุพันธ์ OTC บริษัทจะเข้าไปให้บริการลักษณะออกแบบการลงทุนและหาออปชั่นต่างประเทศให้นักลงทุนในประเทศลงทุน จากนั้นก็จะให้ธนาคารที่มีพอร์ตลงทุนในประเทศไทยเป็นผู้ซื้อขายให้ ปัจจุบันได้ติดต่อกับลูกค้าธนาคารแม่และลูกค้าของบริษัท เช่น บริษัทประกัน ลูกค้ารายใหญ่ และกองทุนส่วนบุคคลไว้แล้ว 4 ราย มูลค่าตั้งแต่ 10-400 ล้านบาท

โดยรูปแบบการลงทุนที่ได้คุยกับลูกค้าส่วนใหญ่ต้องการการลงทุนในตราสารหนี้ที่ให้ผลตอบแทนดีกว่าฝากเงินประจำ และต้องป้องกันเงินต้นได้ 100% ให้ผลตอบแทนตั้งแต่ 0-12% เนื่องจากลูกค้ายังมีมุมมองอนุรักษนิยม ดังนั้นจึงเชื่อว่ายังไม่เห็นรูปแบบการลงทุนที่หวือหวาในช่วง 1-2 ปีแรก ขณะที่ทางโบรกเกอร์จะได้ผลตอบ แทนจากส่วนเกินที่ทำผลตอบแทนได้ตามเปอร์เซ็นต์ที่ตกลงกับลูกค้า

"การซื้อขายอนุพันธ์ นอกตลาดเติบโตค่อนข้าง มาก โดยปี 2549 มีมูลค่าหน้าตั๋วทั้งสิ้น 4-5,000 ล้านบาท"
จากหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 09 เมษายน พ.ศ. 2550 ปีที่ 30 ฉบับที่ 3886 (3086)

บ้านมือสองซื้อ อย่างไร ให้ถูกใจ ถูกราคา ไม่ถูกหลอก

ถามกันมาพอสมควร โดยเฉพาะ มือใหม่ซื้อบ้าน ว่า ซื้อบ้าน มือสอง อย่างไร ดีไหมดีกว่าซื้อบ้าน ใหม่ ใหม ก็เลยนึกอยาก ขยับปากกา (Keyboard) ซะมากกว่า ตามคำขอแกมบังคับของท่าน Webmaster@ban4u.comเผื่อจะเป็นประโยชน์ สำหรับ บรรดามือใหม่ ทั้งหลาย บ้าง ส่วนมืออาชีพ ทั้งหลาย ก็อย่าหมั่นไส้ ว่ากัน แล้วกัน แต่ถ้าท่านใด อยาก แจมด้วย ก็ยินดี เอ้า ถามมาตอบตรง ไม่เสียเวลา เอาหลักพื้นฐาน คร่าวๆ เอาไว้พิจารณาดูแล้วกัน ว่ากันเป็น ข้อๆ ดังนี้

1. เป็นบ้านที่อยู่ในงบประมาณ แน่นอน ถ้ามีเงินเดือน 2-3 หมื่น แต่ อยากได้บ้านเดี่ยว 5-6 ล้าน มันก็คงเป็นเพียง ความฝันอันสูงสุดเท่านั้นวิธี คำนวนง่ายว่าจะกู้ได้เท่าไร เอา เงินเดือน ตั้ง คูณ 30 ก็จะได้ ราคา บ้านที่คุณจะซื้อได้โดย ประมาณ อาจจะสูงหรือต่ำกว่านี้ ได้ ขึ้นอยู่กับปัจัจัย หลาย เช่น ถ้าเป็น ข้าราชาการ ธนาคารบางแห่ง อาจ คูณ 100 ได้ บริษัทใหญ่ มีชื่อเสียงมั่นคงน่าเชื่อถือ แบงก์ก็อาจพิจารณามให้มากขึ้น หรือ ขึ้นอยู่กับ คุณเอง ว่ามี นี้สินมากน้อยแค่ไหน หรือไม่ ถ้าไม่มีหนี้สิน เลย ธนาคารบางแห่งก็อาจ จะได้ยอดเพิ่มได้ วิธี เช็คว่า คุณมีหนี้สินมากน้อยแค่ไหน ในสายตาแบงก์ มีเครดิด เหลือเท่าไร ก็สามารถเช็คได้ ที่สำนักงาน เครดิตกลาง Credit Bureau อ่าน ว่า เครดิต บูโร บูโร เป็นภาษาฝรั่งเศส แปลว่า สำนักงาน หรือ ออฟฟิศ เจ้า สนง.เครดิต ที่ว่า ตั้งอยู่ ที่ ชั้น 10 ตึก 1 สนง ใหญ่ ธนาคารสงเคราะห์ พระราม 9 แยก อสมท.พร้อม ค่าธรรมเนียม 200 บาท เอกสาร สนทะเบียนบ้าน บัตร ปชช 10 นาที รู้ผล

2.ทำเล แน่นอน เป็นส่วนสำคัญ ที่สุดข้อหนึ่ง เอาสบาย สะดวกคุณ เป็นหลัก แล้ว กันส่วนใหญ่ก็จะเน้น ใกล้ที่ทำงาน ใกล้ญาติ ใกล้บ้านแฟน ใกล้บ้านเพื่อน แล้วแต่ อัธยาศัย ท่าน

3. สภาพแวดล้อม หมู่บ้าน หรือ บริเวณบ้าน สาธารณูประโภคพื้นฐาน ความสงบ ใกล้ ห้างที่ท่าน ชื่นชอบหรือไม่ ใกล้ รพ.แค่ไหน หรื่อไม่ รถติด นำท่วมหรือเปล่า หลายๆอย่าง ท่านสามารถตรวจสอบเองได้ ง่ายๆก็คือ สอบถาม ชาวบ้าน ละแวกย่านนั้น หลายๆคนหน่อยก็ดี หรือ ท่าน ควรจะมาสำรวจบริเวณนั้น หลายๆ ครั้งเช้า สาย บ่าย เย็น เลยก็ได้ เพื่อที่จะได้ทราบว่า แตกต่างกันอย่างไร รับได้หรือไม่

4. สภาพตัวบ้านเอง แน่นอนว่าบ้านมือสองผ่านการใช้มาระยะหนึ่งมากน้อย แล้วแต่ อายุการใช้งาน ของเจ้าของเดิม ถ้าเจ้าของบ้านเดิมให้การดูแลดี บ้านนั้นก็จะดี(กำปั้นทุบดิน จริงๆ) แต่ภาระการพิสูจน์ (ดูจริงจังมาก) การดู การตรวจสอบ อยู่ที่ผู้ซื้อ คือ เราเอง ตาดีได้ ตาร้ายช้ำ แต่หลักเบื้องต้นที่ควรพิจารณาเช่น ทิศทางแสง ลม ซึ่งตรวจสอบได้เอง เช่น ถ้าบ้านหันไปทาง ทิศตะวันตก โดยไม่มีอะไรขวางทางแสงตรงๆ รับรองได้เลย บ้านคุณจะร้อนกว่าปกติ เนื่องจากคุณจะรับแเเดดใน ช่วงบ่ายและเย็น กว่าจะคลายความร้อนจะใช้เวลานาน และ ดูเบื้องต้น ว่าบ้านหลังนั้น มีร้อย ร้าว ทรุด หรือไม่ มีการต่อเติม จากเดิมดีหนือไม่ ถ้าคุณไม่แนน่ใจ ก็พาเพื่อน ผู้รู้ไปช่วยดูด้วยก็ได้ ไม่ผิดกติกา

5.ราคา ควรเช็คราคาเปรียบเทียบ จากรอบๆบริเวณใกล้เคียง ในบ้านชนิดแบบที่ใกล้เคียงกัน หรือ ในหมู่บ้านเดียวกัน หรือ จาก หนังสือ บ้าน ที่ดิน วัฎสาร วัฏจักร หรือ เช็ค ราคาประเมิน ที่ดิน จากกรมที่ดิน เป็นข้อมูลเบื้องต้น เช็คจาก Webisite กรมที่ดินได้ที่ http://www.dol.go.thทั้งหลายทั้งปวง เพื่อไม่ให้ท่านเป็น คนพิเศษ ที่ซื้อบ้านได้แพงกว่าชาวบ้าน ยกเว้นท่านอยากเป็นคนพิเศษททั้งๆที่รู้ ก็ไม่ว่ากัน

สุดท้าย ก่อนจะทำสัญญามัดจำ ท่านควรเช็ค สำเนาโฉนด เอกสาร ของผู้จะขาย เช่น บัตร ปชช สำเนาทะเบียน บ้าน ว่าเป็นเจ้าของจริง โฉนด จริง นอกจากนั้น ก็ควรตกลงกัน ให้ดี ว่า ภาษี ค่าธรรมเนียมโอน ค่าอากร หรือ ค่าภาษีธุรกิจ เฉพาะ(ถ้ามี) ใครเป็นผู้ออก แม้ว่า ตามกฎหมาย แล้ว จะให้ผู้ขายเป็นผู้อออกแต่ว่าคู่สัญญา สามารถ ทำสัญญาเป็นอย่างอื่นได้ หมายความต่อรองกันได้ กฎหมายท่านไม่ห้ามหรอก เรื่องของคุณจะเอาเงินให้ใคร ก็ไม่เป็นไร เป็นสิทธิของคุณ อีกประการหนึ่งก็คือ ในกรณี ที่ คุณต้องการกู้ธนาคาร ก่อนจะวางมัดจำ คุณต้องแน่ใจคุณกู้ได้ ผ่อนได้ ถ้าไม่แน่ใจ คุณสามารถปรึกษา ธนาคาร ใกล้บ้าน คุณได้ เบื้องต้น ถ้าคุณมีหลักฐานการกู้ ครบ ธนาคารจะบอกคุณได้เบื้องต้น ว่า คุณจะกู้ได้เท่าไร โดยคร่าว ส่วนที่ขาดเหลือ คุณก็ต้องเตรียมไว้เอง จะซื้อบ้านทั้งที่ ก็ต้องมีเงินเตรียมไว้บ้าง ไม่ใช่จะจับเสืมือเปล่า ไม่ใช้เงินเลย (อันนี้ก็อีกประเด็น ค่อยว่ากันอีกทีก็แล้วกัน มีถามมาบ้างเหมือนกัน)

ที่ว่ามาทั้งหมด ก็เป็นหลักคร่าวๆ ถ้าจะว่ากันให้ลงรายละเอียดครบ คงต้องเขียนเป็นหนังสือได้ เช่น จะต่อรองกัน อย่างไร เช็คโฉนด เอกสาร กันอย่างไร กู้แบงก์อย่างไร ทำราคาประเมินให้สูง อย่าง กู้ให้สุงอย่างไร (เทคนิค อย่างนี้ บางอย่างก็ต้องตอบ หลัง ไมค์-ภาษาดีเจ) เอาเป็นว่า สงสัยก็ อีแมว เอ้ย Email มาคุยกันได้ ที่ Webslave@ban4u.com

Copyright by www.ban4u.com 01/06/05

บ้านมือสอง ต่อรองอย่างไร ได้บ้านถูกดั่งใจ

นี่ก็คงเป็นอีก หัวข้อหนึ่ง ที่หลายๆคนให้ความ สนใจ อีแมว-เข้ามามากพอสมควร ก็เลยได้เวลาพบกับแฟนๆ webslave อีกคร้งหนึ่ง การต่อรองบ้านมือสอง ว่ากันง่ายๆ ก็เหมือนสินค้าทั่วไปละครับ คนขาย อยากขายได้ราคาดีๆ คนซื้อๆ อยากซื้อราคาถูกๆ(อาการแบบนี้ก็เป็นเหมือนกันหมดทั้งโลกละครับ) แต่ในฐานะคนซื้อ จะแน่ใจ ได้อย่างไรละครับว่า เราไม่ได้ซื้อของแพงกว่าชาวบ้านเขา อันนี้สำคญ หรือ ต่อรองราคาอย่างไร ถึงจะได้ราคาดี(และถูกใจ ถูกจริง)

ประการแรก เลย เรื่องนี้ คงหนีไม่พ้นเรื่อง เบสิกก่อน ครับ นั้นคือ ข้อมูลพื้นฐาน ทั่วไปแน่นอน ว่า บ้านที่ท่านจะซื้อนั้น แบบเดียวกัน ชนิดเดียวกัน ในทำเลเดียวกัน หมู่บ้านเดียวกัน ราคา เป็นเท่าไร เสนอขายมากน้อย ต่ำสุด สูงสุด เท่าไร อันนี้ ต้องลงทุนหาข้อมูลซักหน่อยนะครับ จำเป็นมากนะครับ ก็ชีวิตหนึ่งของ คนธรรมดา อย่างเรา จะซื้อบ้าน กี่ครั้งกัน เพราะฉะนั้น ก็ต้องใช้เวลา หาข้อมูลกันมากหน่อย คงไม่เหลือบ่ากว่า แรง และ อย่าให้ใครหลอกได้ การหาข้อมูล เช่น จากเพื่อน ญาติ คนรู้จัก การขับรถตระเวณดูรอบๆ จาก ป้าย บริเวณที่ประกาศ, จากชาวบ้าน ร้านค้า ร้านส้มตำ ร้านกาแฟ ได้หมดและครับ ไม่ผิดกติกา จริงบ้างไม่จริง บ้าง แล้วค่อยมาชั่งน้ำหนักเอาอีกที (มีสมองไม่ต้องกลัว-คิดเองได้) รวมถึง หนังสือ นิตยสารต่าง บ้าน ที่ดิน รายสัปดาห์ ต่างๆ วัฎสาร วัฎจักร จาก website ประกาศซื้อขายบ้าน เช่น www.ban4u.com เป็นต้น (แฮ่ม โฆษณา หน่อย)

.. ...ไม่ต้องรีบครับ ข้อมูล แน่นๆก่อน เดี๋ยวได้ใช้แน่นอน ครับ ตอน ต่อรอง

การต่อรอง เมื่อเราพบบ้านที่ถูกใจแล้ว ในราคาที่เราถูกใจ สอบถามข้อมูล เบื้องต้นแล้ว ถ้าอยู่ใน SPEC และ งบ ประมาณ ของเรา ต่อมา ควรดูรอบบริเวณ รอบๆก่อน ถ้าชอบใจ ก็ขอเจ้าของบ้าน นัดชมบ้านอีกครั้งนึง

อย่าเอาแต่ติ หลายคนใช้วิธิการที่พบมาก(และเคยอ่านหนังสือบางเล่ม แนะนำ) คือ ติ เพื่อ กด ราคา เพื่อจะได้เอาข้อเสีย มาต่อรองราคามากๆ ดูไป ชมไป บ่นไป วิธี้ เราขอบอกว่าไม่ควรทำ อันนี้ก็เสีย อันนี้ก็พัง อันนี้ไม่สวย ไม่น่าอยู่ ฮวงจุ้ยไม่ดี (คนขาย บางคนที่มีมารยาท ก็จะนึกในใจ แล้ว มึ-จะซื้อไปทำไมฟะ) แต่คนที่มารยาทน้อยหน่อย จะไม่แค่นึกในใจ เขาก็จะด่าท่านออกมาตรงๆ แล้วเชิญท่านออกจากบ้าน (อดได้ต่อรองบ้านกันเลย) ถ้าท่านไม่ชอบจริงๆ ก็เดินชมเพียงเล็กน้อย แล้ว ก็ขอตัวกลับ อาจจะบอกตามมารยาท ว่า เดี่ยวค่อยโทรคุยกัน ขอปรึกษาแม่(หรือ เมีย) หรือ อะไรก็ได้ทำนองนี้เพื่อไม่ให้เสียน้ำใจกัน สรุปก็คือ ไม่น่าจะมีเจ้าของบ้านที่ไหนกินหญ้า- ก็ถ้าคุณไมสนใจ ก็คงไม่ถ่อสังขาร เสียเวลามาชมบ้าน ตูหรอกน่า ลองสมมุติว่า ถ้าเป็นตัวคุณดูซิ ใครมาว่า ตำหนิ บ้านท่าน ที่อุตสาห์ ตกแแต่ง อยู่มา เสียดี (แต่อาจเป็นลิเก สำหรับคนอื่น) แล้วมีใครก็ไม่รู้ มาติเอา ว่าเอา ท่านจะชอบไหมละครับ แต่ถ้าหากว่าท่านดูแล้วชอบ หรือ บ้านมีข้อเสียที่ท่านดูแล้ว รับได้ ซ่อมแซมแก้ไขได้ ถ้าต่อรองราคา เป็นอย่างที่ท่านประมาณไว้ (อยู่ที่ราคาแล้าละทีนี้) ก็ควรจะใช้วิธีการ ดังนี้ เช่น "คุณพี่ครับ บ้านคุณพี่สวย นะครับ ผมชอบ แต่ว่า ถ้าผมซื้อ ผมต้องตกแต่ง บ้านของพี่ทรุด ตรงนั้น ร้าว ตรงนี้ (บอกกล่าว ไม่ใช่ตำหนิ)..หรือ ผมจะต้องใช้งบซ่อม ปรับปรุง ถ้าพี่ลดให้ผมสัก 2-3 แสน ผมว่าจะน่าสนใจ ผมสู้ไหวได้ประมาณนี้" ดังนี่จะดีกว่าไหมครับ น่ารัก น่าฟัง น่าคุยกว่ากันเยอะ ให้เหตุผล กันดีๆ การเจราจา จะเป็นไปได้ อย่างราบรื่น แต่จริงๆแล้ว ในการชมบ้านครั้งแรก ไม่ต้อง ต่อรองมากก็ได้ แต่ก็ควรขอสำเนาโฉนด เพื่อ เช็คราคา ประเมิน ภาษี เช็ค โฉนด ด้วยก็ได้ ว่ามีปัญหา ติดอายัด บังคับคดี หรือไม่ ที่กรมที่ดิน ก่อนก็จะดี

การพูดคุยกันครั้งแรก ก็ควร คุยให้ได้ รายรายละเอียด ของบ้าน เช่น สร้างมากี่ปีแล้ว ผ่อนแบ้งก์ อยู่ หรือไม่ ทำไมถึงขาย เพื่อจะได้รู้ว่า ว่าเขารีบไม่รีบ ร้อนไม่ร้อนq รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะ ร้อยห้าสิบครา (แถมนิดนึง) อาจจะคุย เรื่องหน้าที่ทำงาน ธุรกิจ ครอบครัว ส่วนตัวบ้างก็ไม่เป็นไร (ตีซี้ไว้ก่อนดี เผื่อคนขาย บ้าจี้ บ้ายอ จะได้ลดเยอะๆ ก็ไม่เสียหายอะไร มีแต่ได้กับได้) วิธีนี้เคยใช้ได้ผลมานักแล้ว ผู้ขายหลายคน ถ้าไม่ชอบหน้าผู้ซื้อ หรือ พูดไม่เข้าหู ไม่ขายดื้อๆ เลยก็มี แต่ถ้าถูกใจ ลดเท่าไรก็ให้ก็มีเยอะนะครับ จะบอกให้

เมื่อได้สำเนา โฉนดมาแล้ว ก็ควร เช็ค ราคา ประเมิน เช็คภาษี

1ภาษีรายได้ 2.ธรรมเนียมการโอน(2%) และ อากร (0.5%) เพื่อเป็นข้อมูล ใช้ในการต่อรอง ถึงแม้โดยปกติผู้ขายจะเป็นผู้จ่าย แต่ถ้ามีการต่อรองกันขึ้น ก็สามารถ ผลักภาระหรือ เกลี่ยกันได้ ไม่มีข้อห้ามหรอก ค่าใช้จ่ายต่างๆ เราควร จะต้องทราบให้ดีพอสมควร เพราะเราอาจใช้เป็นข้อต่อรองที่ดีกับตัวเราเองได้ เช่น ถ้า ผู้ขายบอก ราคานี้ รวมโอน รวมภาษี เช่น 1 ล้านถ้วน แต่ถ้าเราทราบราคา ภาษี อาการ ชัดเจน เราอาจจะขอต่อเป็น 9 แสน ค่าโอน และ ภาษี คนละครึ่ง ซึ่ง อาจจะถูกกว่า 1 ล้าน รวมโอนและ ภาษีก็ได้ ซึ่งบางทีผู้ขายไม่ค่อยมั่นใจ (กลัวว่าภาษีและธรรมเนียมการโอน จะแพงอาจจะยอมราคาก็ได้) ซึ่งจะทำให้ราคาถูกลงมาก เห็นไหมละครับ รู้มากได้ประโยชน์ (ขอให้รู้-จริง ราคาประเมิน ภาษี ค่าธรรมโอน อากร และ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการ ซื้อขาย สามารถ นำสำเนาโฉนดไปเช็ค ที่กรมที่ดินได้ครับ เสียค่าธรรมเนียมเพียงเล็กน้อย)

เมื่อผ่านขั้นตอน การตรวจสอบบ้าน เช็ค ราคา ต่างๆ และ เปรียบเทียบราคา แล้ว จนมั่นใจ ขั้น ตอนต่อไป คือ การเสนอราคา เช่น บ้านหลังนี้ เจ้าของเสนอขาย 1.2 ล้าน ราคาที่คุณคิดว่า เป็น ราคา ตลาด และ เหมาะสม กับ คุณ(ที่คุณพอใจ) คือ และน่าจะเป็น ไปได้ คือ 1.1 ล้าน หรือ ต่ำกว่า ค่าโอน คนละครึ่ง บวกลบ นิหน่อย โดย ประมาณ คุณ อาจ จะเสนอราคา ที่ 1 ล้าน หรือ ต่ำกว่าก็ได้(ต่ำก็กว่านี้เท่าไหร่ก็ได้ แต่ที่สำคัญ ต่ำมากๆ เขาจะขายให้คุณ หรือ) โดย ประมาณ ค่าโอน คนละครึ่ง อย่างนี้ เป็น ต้น วิธี ต่อรองที่ดีที่สุด คือ เสนอราคา พร้อมมัดจำบางส่วน พร้อมทำสัญญาจะซื้อจะขาย การตกลงด้วยวาจา ก็จะได้วาจา (บางทีแถมบาทา-เพราะจะทะเลาะกันภายหลัง) การต่อรองถึงได้ผลดี (สัญญาจะซื้อจะขาย มีจำหน่ายตามร้าน เครื่องเขียน ห้างสรรพสินค้า แผนกเครื่องเขียน ชุดละประมาณ 2 บาท) เงินสด บางส่วน 30,000 หรือ 50,000 สำหรับบ้าน 1 ล้าน ก็ไม่น่าเกลียด การเสนอราคา พร้อมวางมัดจำ พร้อมจะทำสํญญา จะซื้อจะขาย จะทำให้การต่อรองของคุณมีพลังมาก และ อาจจะให้ผลดีมากกว่าที่คุณคิด

- ทั้งหมดนี่คือ นี่เป็นการต่อรองกับ เจ้าของบ้าน โดยตรง นะครับ--ส่วนการต่อรองผ่าน โบรกเกอร์ หรือ นายหน้า ค่อยว่ากันอีกที- ส่วนรายละเอียดอื่นๆ บางอย่างก็ยังไมได้ลงลึก เช่น สํญญาจะซื้อจะขาย เป็นอย่างไร หรือ อื่นๆ ก็ค่อยว่ากันอีกที เช่นเคยครับ ถ้ามีข้อสงสัยประการใด ก็ อีแมว หลังไมค์ได้ webslave@ban4u.com

ขอบคุณสำหรับ แฟนๆที่ อีแมว มาให้กำลังใจ ติชม ขออภัยบ้าง ถ้าตอบช้าบ้าง และ เขียนคอลัมน์ช้า(ตามอารมณ์-เอ้ย ภาระกิจ) สวัสดี webslave@ban4u.com

หนังสือน่าอ่าน

ให้อ่านหนังสือ The Road Ahead และ Business @ the Speed of Thought ซึ่งครั้งหนึ่งนายกฯ ทักษิณแนะนำให้คนไทยอ่าน สำหรับผู้ที่ไม่ค่อยมีเวลาและไม่ค่อยถนัดภาษาฝรั่งอาจไปอ่านหนังสือชื่อ "เสือ สิงห์ กระทิง แรด" ซึ่งมีบิล เกตส์ เล่นบทบาท "กระทิง" และเรื่อง "คิดนอกคอก ทำนอกคัมภีร์" ซึ่งมีบทคัดย่อของเรื่อง Business @ the Speed of Thought)