นี่ก็คงเป็นอีก หัวข้อหนึ่ง ที่หลายๆคนให้ความ สนใจ อีแมว-เข้ามามากพอสมควร ก็เลยได้เวลาพบกับแฟนๆ webslave อีกคร้งหนึ่ง การต่อรองบ้านมือสอง ว่ากันง่ายๆ ก็เหมือนสินค้าทั่วไปละครับ คนขาย อยากขายได้ราคาดีๆ คนซื้อๆ อยากซื้อราคาถูกๆ(อาการแบบนี้ก็เป็นเหมือนกันหมดทั้งโลกละครับ) แต่ในฐานะคนซื้อ จะแน่ใจ ได้อย่างไรละครับว่า เราไม่ได้ซื้อของแพงกว่าชาวบ้านเขา อันนี้สำคญ หรือ ต่อรองราคาอย่างไร ถึงจะได้ราคาดี(และถูกใจ ถูกจริง)
ประการแรก เลย เรื่องนี้ คงหนีไม่พ้นเรื่อง เบสิกก่อน ครับ นั้นคือ ข้อมูลพื้นฐาน ทั่วไปแน่นอน ว่า บ้านที่ท่านจะซื้อนั้น แบบเดียวกัน ชนิดเดียวกัน ในทำเลเดียวกัน หมู่บ้านเดียวกัน ราคา เป็นเท่าไร เสนอขายมากน้อย ต่ำสุด สูงสุด เท่าไร อันนี้ ต้องลงทุนหาข้อมูลซักหน่อยนะครับ จำเป็นมากนะครับ ก็ชีวิตหนึ่งของ คนธรรมดา อย่างเรา จะซื้อบ้าน กี่ครั้งกัน เพราะฉะนั้น ก็ต้องใช้เวลา หาข้อมูลกันมากหน่อย คงไม่เหลือบ่ากว่า แรง และ อย่าให้ใครหลอกได้ การหาข้อมูล เช่น จากเพื่อน ญาติ คนรู้จัก การขับรถตระเวณดูรอบๆ จาก ป้าย บริเวณที่ประกาศ, จากชาวบ้าน ร้านค้า ร้านส้มตำ ร้านกาแฟ ได้หมดและครับ ไม่ผิดกติกา จริงบ้างไม่จริง บ้าง แล้วค่อยมาชั่งน้ำหนักเอาอีกที (มีสมองไม่ต้องกลัว-คิดเองได้) รวมถึง หนังสือ นิตยสารต่าง บ้าน ที่ดิน รายสัปดาห์ ต่างๆ วัฎสาร วัฎจักร จาก website ประกาศซื้อขายบ้าน เช่น www.ban4u.com เป็นต้น (แฮ่ม โฆษณา หน่อย)
.. ...ไม่ต้องรีบครับ ข้อมูล แน่นๆก่อน เดี๋ยวได้ใช้แน่นอน ครับ ตอน ต่อรอง
การต่อรอง เมื่อเราพบบ้านที่ถูกใจแล้ว ในราคาที่เราถูกใจ สอบถามข้อมูล เบื้องต้นแล้ว ถ้าอยู่ใน SPEC และ งบ ประมาณ ของเรา ต่อมา ควรดูรอบบริเวณ รอบๆก่อน ถ้าชอบใจ ก็ขอเจ้าของบ้าน นัดชมบ้านอีกครั้งนึง
อย่าเอาแต่ติ หลายคนใช้วิธิการที่พบมาก(และเคยอ่านหนังสือบางเล่ม แนะนำ) คือ ติ เพื่อ กด ราคา เพื่อจะได้เอาข้อเสีย มาต่อรองราคามากๆ ดูไป ชมไป บ่นไป วิธี้ เราขอบอกว่าไม่ควรทำ อันนี้ก็เสีย อันนี้ก็พัง อันนี้ไม่สวย ไม่น่าอยู่ ฮวงจุ้ยไม่ดี (คนขาย บางคนที่มีมารยาท ก็จะนึกในใจ แล้ว มึ-จะซื้อไปทำไมฟะ) แต่คนที่มารยาทน้อยหน่อย จะไม่แค่นึกในใจ เขาก็จะด่าท่านออกมาตรงๆ แล้วเชิญท่านออกจากบ้าน (อดได้ต่อรองบ้านกันเลย) ถ้าท่านไม่ชอบจริงๆ ก็เดินชมเพียงเล็กน้อย แล้ว ก็ขอตัวกลับ อาจจะบอกตามมารยาท ว่า เดี่ยวค่อยโทรคุยกัน ขอปรึกษาแม่(หรือ เมีย) หรือ อะไรก็ได้ทำนองนี้เพื่อไม่ให้เสียน้ำใจกัน สรุปก็คือ ไม่น่าจะมีเจ้าของบ้านที่ไหนกินหญ้า- ก็ถ้าคุณไมสนใจ ก็คงไม่ถ่อสังขาร เสียเวลามาชมบ้าน ตูหรอกน่า ลองสมมุติว่า ถ้าเป็นตัวคุณดูซิ ใครมาว่า ตำหนิ บ้านท่าน ที่อุตสาห์ ตกแแต่ง อยู่มา เสียดี (แต่อาจเป็นลิเก สำหรับคนอื่น) แล้วมีใครก็ไม่รู้ มาติเอา ว่าเอา ท่านจะชอบไหมละครับ แต่ถ้าหากว่าท่านดูแล้วชอบ หรือ บ้านมีข้อเสียที่ท่านดูแล้ว รับได้ ซ่อมแซมแก้ไขได้ ถ้าต่อรองราคา เป็นอย่างที่ท่านประมาณไว้ (อยู่ที่ราคาแล้าละทีนี้) ก็ควรจะใช้วิธีการ ดังนี้ เช่น "คุณพี่ครับ บ้านคุณพี่สวย นะครับ ผมชอบ แต่ว่า ถ้าผมซื้อ ผมต้องตกแต่ง บ้านของพี่ทรุด ตรงนั้น ร้าว ตรงนี้ (บอกกล่าว ไม่ใช่ตำหนิ)..หรือ ผมจะต้องใช้งบซ่อม ปรับปรุง ถ้าพี่ลดให้ผมสัก 2-3 แสน ผมว่าจะน่าสนใจ ผมสู้ไหวได้ประมาณนี้" ดังนี่จะดีกว่าไหมครับ น่ารัก น่าฟัง น่าคุยกว่ากันเยอะ ให้เหตุผล กันดีๆ การเจราจา จะเป็นไปได้ อย่างราบรื่น แต่จริงๆแล้ว ในการชมบ้านครั้งแรก ไม่ต้อง ต่อรองมากก็ได้ แต่ก็ควรขอสำเนาโฉนด เพื่อ เช็คราคา ประเมิน ภาษี เช็ค โฉนด ด้วยก็ได้ ว่ามีปัญหา ติดอายัด บังคับคดี หรือไม่ ที่กรมที่ดิน ก่อนก็จะดี
การพูดคุยกันครั้งแรก ก็ควร คุยให้ได้ รายรายละเอียด ของบ้าน เช่น สร้างมากี่ปีแล้ว ผ่อนแบ้งก์ อยู่ หรือไม่ ทำไมถึงขาย เพื่อจะได้รู้ว่า ว่าเขารีบไม่รีบ ร้อนไม่ร้อนq รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะ ร้อยห้าสิบครา (แถมนิดนึง) อาจจะคุย เรื่องหน้าที่ทำงาน ธุรกิจ ครอบครัว ส่วนตัวบ้างก็ไม่เป็นไร (ตีซี้ไว้ก่อนดี เผื่อคนขาย บ้าจี้ บ้ายอ จะได้ลดเยอะๆ ก็ไม่เสียหายอะไร มีแต่ได้กับได้) วิธีนี้เคยใช้ได้ผลมานักแล้ว ผู้ขายหลายคน ถ้าไม่ชอบหน้าผู้ซื้อ หรือ พูดไม่เข้าหู ไม่ขายดื้อๆ เลยก็มี แต่ถ้าถูกใจ ลดเท่าไรก็ให้ก็มีเยอะนะครับ จะบอกให้
เมื่อได้สำเนา โฉนดมาแล้ว ก็ควร เช็ค ราคา ประเมิน เช็คภาษี
1ภาษีรายได้ 2.ธรรมเนียมการโอน(2%) และ อากร (0.5%) เพื่อเป็นข้อมูล ใช้ในการต่อรอง ถึงแม้โดยปกติผู้ขายจะเป็นผู้จ่าย แต่ถ้ามีการต่อรองกันขึ้น ก็สามารถ ผลักภาระหรือ เกลี่ยกันได้ ไม่มีข้อห้ามหรอก ค่าใช้จ่ายต่างๆ เราควร จะต้องทราบให้ดีพอสมควร เพราะเราอาจใช้เป็นข้อต่อรองที่ดีกับตัวเราเองได้ เช่น ถ้า ผู้ขายบอก ราคานี้ รวมโอน รวมภาษี เช่น 1 ล้านถ้วน แต่ถ้าเราทราบราคา ภาษี อาการ ชัดเจน เราอาจจะขอต่อเป็น 9 แสน ค่าโอน และ ภาษี คนละครึ่ง ซึ่ง อาจจะถูกกว่า 1 ล้าน รวมโอนและ ภาษีก็ได้ ซึ่งบางทีผู้ขายไม่ค่อยมั่นใจ (กลัวว่าภาษีและธรรมเนียมการโอน จะแพงอาจจะยอมราคาก็ได้) ซึ่งจะทำให้ราคาถูกลงมาก เห็นไหมละครับ รู้มากได้ประโยชน์ (ขอให้รู้-จริง ราคาประเมิน ภาษี ค่าธรรมโอน อากร และ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการ ซื้อขาย สามารถ นำสำเนาโฉนดไปเช็ค ที่กรมที่ดินได้ครับ เสียค่าธรรมเนียมเพียงเล็กน้อย)
เมื่อผ่านขั้นตอน การตรวจสอบบ้าน เช็ค ราคา ต่างๆ และ เปรียบเทียบราคา แล้ว จนมั่นใจ ขั้น ตอนต่อไป คือ การเสนอราคา เช่น บ้านหลังนี้ เจ้าของเสนอขาย 1.2 ล้าน ราคาที่คุณคิดว่า เป็น ราคา ตลาด และ เหมาะสม กับ คุณ(ที่คุณพอใจ) คือ และน่าจะเป็น ไปได้ คือ 1.1 ล้าน หรือ ต่ำกว่า ค่าโอน คนละครึ่ง บวกลบ นิหน่อย โดย ประมาณ คุณ อาจ จะเสนอราคา ที่ 1 ล้าน หรือ ต่ำกว่าก็ได้(ต่ำก็กว่านี้เท่าไหร่ก็ได้ แต่ที่สำคัญ ต่ำมากๆ เขาจะขายให้คุณ หรือ) โดย ประมาณ ค่าโอน คนละครึ่ง อย่างนี้ เป็น ต้น วิธี ต่อรองที่ดีที่สุด คือ เสนอราคา พร้อมมัดจำบางส่วน พร้อมทำสัญญาจะซื้อจะขาย การตกลงด้วยวาจา ก็จะได้วาจา (บางทีแถมบาทา-เพราะจะทะเลาะกันภายหลัง) การต่อรองถึงได้ผลดี (สัญญาจะซื้อจะขาย มีจำหน่ายตามร้าน เครื่องเขียน ห้างสรรพสินค้า แผนกเครื่องเขียน ชุดละประมาณ 2 บาท) เงินสด บางส่วน 30,000 หรือ 50,000 สำหรับบ้าน 1 ล้าน ก็ไม่น่าเกลียด การเสนอราคา พร้อมวางมัดจำ พร้อมจะทำสํญญา จะซื้อจะขาย จะทำให้การต่อรองของคุณมีพลังมาก และ อาจจะให้ผลดีมากกว่าที่คุณคิด
- ทั้งหมดนี่คือ นี่เป็นการต่อรองกับ เจ้าของบ้าน โดยตรง นะครับ--ส่วนการต่อรองผ่าน โบรกเกอร์ หรือ นายหน้า ค่อยว่ากันอีกที- ส่วนรายละเอียดอื่นๆ บางอย่างก็ยังไมได้ลงลึก เช่น สํญญาจะซื้อจะขาย เป็นอย่างไร หรือ อื่นๆ ก็ค่อยว่ากันอีกที เช่นเคยครับ ถ้ามีข้อสงสัยประการใด ก็ อีแมว หลังไมค์ได้ webslave@ban4u.com
ขอบคุณสำหรับ แฟนๆที่ อีแมว มาให้กำลังใจ ติชม ขออภัยบ้าง ถ้าตอบช้าบ้าง และ เขียนคอลัมน์ช้า(ตามอารมณ์-เอ้ย ภาระกิจ) สวัสดี webslave@ban4u.com
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น