สำหรับท่านผู้อ่านซึ่งกำลังมองหาที่ดินหรือมีกำลังจะซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นโครงการต่างๆนั้น นอกเหนือจากปัจจัยประกอบต่างๆในเรื่องทำเลที่ตั้ง รูปร่างและขนาดของที่ดิน ราคาที่เสนอขาย และเรื่องอื่นๆ ซึ่งเป็นประเด็นทางด้านการค้า (Commercial issues) แล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่ง ที่ผู้ซึ่งประสงค์จะซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาจะต้องนำมาประกอบการพิจารณา ในการตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงหนึ่งแปลงใดนั้น ก็คือประเด็นต่างๆทางกฎหมาย (Legal issues) ทั้งนี้ เพื่อมิให้เกิดปัญหาในการดำเนินการพัฒนาโครงการในภายหลัง ดังนั้น วันนี้ตนขอเสนอแนวคิดและสิ่งที่ต้องตรวจสอบทั่วไปในทางกฎหมาย เพื่อประกอบการพิจารณาเลือกซื้อที่ดิน เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและเหมาะสมตามวัตถุประสงค์ในการพัฒนาที่ดินของท่าน เพื่อมิให้ท่านต้องเสียเงินไปโดยไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวได้อย่างเต็มที่ ดังนี้
ประวัติและความเป็นมาของที่ดิน เป็นการตรวจสอบในเรื่องการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินของบุคคลผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่จะขาย เช่น ได้มาโดยการซื้อขาย รับมรดก เป็นต้น
เอกสารสิทธิ เป็นการตรวจสอบว่าที่ดินแปลงที่จะซื้อนั้นมีเอกสารสิทธิประเภทใด เช่น เป็น ส.ค.1 น.ส.3 น.ส.3 ก หรือ โฉนดที่ดิน ทั้งนี้ เพื่อที่ผู้ซื้อจะได้ทราบว่าสิทธิที่ตนจะพึงมีตามเอกสารสิทธิดังกล่าวนั้นเป็นอย่างไร อีกทั้งจะต้องตรวจสอบถึงความถูกต้องในการออกเอกสารสิทธิดังกล่าวด้วย เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในการถูกเพิกถอนเอกสารสิทธิในภายหลัง
ภาระติดพันต่างๆ เป็นการตรวจสอบเพื่อที่ผู้ซื้อจะได้ทราบว่ามีหน้าที่หรือภาระใดๆจะติดมากับที่ดินแปลงที่ประสงค์จะซื้อหรือไม่ เช่น มีภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรือ สิทธิเหนือพื้นดินใดๆ เป็นต้น
การใช้ประโยชน์ในที่ดินตามกฎหมาย เป็นการตรวจสอบว่าที่ดินแปลงดังกล่าวนั้นสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อกิจการใดได้บ้าง โดยทำการพิจารณาจากผังเมืองในท้องที่นั้นๆ ว่าที่ดินนั้นตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่สีอะไร สามารถก่อสร้างอาคารและกิจการอะไรได้บ้าง มี FAR และ OSR เท่าใด ทั้งนี้ เพื่อนำข้อมูลดังกล่าวมาประกอบการพิจารณา โดยจะต้องทำการพิจารณาประกอบกับกฎหมายอื่นๆที่เกี่ยวข้อง
ข้อจำกัดทางด้านการก่อสร้าง เป็นการตรวจสอบว่าสามารถก่อสร้างอาคารได้สูงเพียงใด และมีขนาดแค่ไหนในบริเวณนั้นๆ ซึ่งในบางท้องที่ก็จะมีกฎหมายของท้องถิ่นนั้นๆ ใช้บังคับ จึงต้องพิจารณาให้ครบถ้วนเพื่อนำข้อมูลมาใช้ประกอบการตัดสินใจ ทั้งนี้ กฎหมายที่จะต้องพิจารณา เช่น กฎหมายสิ่งแวดล้อม พระราชบัญญัติควบคุมอาคารและกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง ข้อบัญญัติต่างๆที่เกี่ยวกับการก่อสร้างของแต่ละท้องถิ่น(เช่น ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2544) เป็นต้น
โครงการต่างๆ ของราชการ เป็นการตรวจสอบว่าบริเวณที่ดินที่ประสงค์จะซื้อนั้น จะมีโครงการของราชการใดๆ ที่จะส่งผลกระทบต่อที่ดินหรือไม่ เช่น การเวนคืนที่ดิน เป็นต้น
คดีความต่างๆ เป็นการตรวจสอบว่า ผู้จะขายนั้นมีคดีความอะไรอยู่บ้างที่อาจส่งผลกระทบต่อการซื้อขายที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าว ที่กล่าวมาข้างต้นนี้เป็นเพียงแนวทางทั่วไปในทางกฎหมาย ที่ผู้ที่ประสงค์จะซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาควรจะตรวจสอบในเรื่องดังกล่าวและนำข้อมูลที่ได้รับมาประกอบการพิจารณา อย่างไรก็ตาม ตนเห็นว่าในบางเรื่องนั้นอาจเป็นการยากในการตรวจสอบ ซึ่งผู้ที่ประสงค์จะพัฒนาที่ดินก็อาจปรึกษากับทนายความหรือที่ปรึกษากฎหมายที่มีความชำนาญในเรื่องดังกล่าวของท่านเพิ่มเติมได้เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
นายอิทธินันท์ สุวรรณจูฑะ
ที่ปรึกษากฎหมาย/กรรมการ
บริษัท กิลเบิร์ต รี้ด แอนด์ คอมปานี จำกัด
เบอร์โทร 02-624-6777
อีเมล์ ittinant@gilbertereed.com
โดย ผู้จัดการรายวัน วันที่ 4 กันยายน 2549
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น